Em que pese à crise econômica que assola o país, o mercado imobiliário ainda é um atrativo para as pessoas, seja para atender o “sonho da casa própria”, seja tão somente para investimento.
A realização de um sonho ou a possibilidade de ver o dinheiro crescer pode se tornar um pesadelo se o pretendente comprador não observar alguns documentos essenciais para embasar mais seguramente a transação imobiliária.
Vale destacar que os riscos podem existir, por mais atento que seja o adquirente do imóvel. Para o leigo, os documentos essenciais podem ser visto como um excesso, todavia, pode ser a garantia de não amargar um prejuízo material, muitas vezes, irreversível.
A máquina do mercado imobiliário é tão atrativa que existem quadrilhas de estelionatários especializadas em “vender e não entregar” contando com a inexperiência do pretendente comprador e até mesmo se utilizando de procurações e selos públicos fraudulentos.
O risco da aquisição de um imóvel não se elimina por completo ainda que o pretendente comprador obtenha todas as certidões e documentos pessoais do vendedor. A existência de algumas ações judiciais, contra o vendedor, pode comprometer o negócio entabulado, mesmo que já registrado na matrícula do imóvel, sob fundamento de fraude a credor ou fraude a execução.
Assim, para reduzir os riscos, o primeiro documento a ser analisado é a matrícula do imóvel que deve ser solicitada no ato e diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente. Não é seguro analisar uma matrícula com expedição há mais de 30 dias, o vendedor estelionatário pode “vender” para mais de uma pessoa ao mesmo tempo.
Na matrícula do imóvel podem constar registros que o pretendente comprador desconheça os seus efeitos, o que implica negativamente na operação, como por exemplo: falta de averbação de estado civil do vendedor, de inventário, falta de legitimidade do vendedor, existência de condôminos civilmente incapazes, tombamento, enfiteuse, usufruto, servidão, hipoteca, alienação fiduciária, penhoras, restrição ambiental, etc.
Tais efeitos podem gerar impedimentos legais, complicações ou prejuízos para o pretendente comprador, se o negócio for concluído, porém, um advogado especialista em operações imobiliárias encontra a maneira mais rápida e segura de regularizar o ato registrário pendente, orientando se a aquisição do bem é viável juridicamente.
Outro documento importante é a Certidão Negativa de Tributos Municipais que indicará a existência ou não de débitos com a Prefeitura, em especial o IPTU – Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbano, até porque o CRI (Cartório de Registro de Imóveis) não registra na matrícula quando há esse tipo pendência tendo em vista que o débito é de natureza propter rem, ou seja, acompanha o imóvel.
Para os casos de imóvel em condomínio, é vital solicitar junto à administradora do condomínio a Certidão Negativa de Débitos por também estar vinculado ao bem (propter rem).
A saúde financeira do vendedor, seja ele proprietário exclusivo ou condômino com o cônjuge ou terceiro, também deve ser minuciosamente analisada até com mais profundidade quando se tratar de um empresário, haja vista que débitos da empresa (de natureza fiscal, trabalhista, cível, etc) podem recair sobre a pessoa física do sócio invadindo o patrimônio pessoal e consequentemente o imóvel em transação.
Essa análise pode ser feita por meio de certidões judiciais das pessoas físicas e jurídicas em especial do local dos domicílios dos vendedores sem descartar a consulta em todo o território nacional.
Importante ter cautela na avaliação dos documentos, analisar com profundidade e rígidos critérios os termos e reflexos do Compromisso de Venda e Compra do Imóvel evitando que o “sonho da casa própria” ou que seu investimento se perca pelo descaso ou desconhecimento.
FRANCINI RABELO MENDES
Rabelo & Figueiredo Lino