O direito norte americano, de onde emanou modelo similar, intitula o formato do negócio como built do suit (BTS) que em uma tradução literal significa “Construído para Servir”.
Nessa modalidade de negócio, uma das partes contrata a construção ou reforma substancial de um imóvel, para atender às suas necessidades empresariais, recebendo o bem por cessão temporária de uso, mediante pagamentos mensais dos valores pactuados, formalizando o negócio jurídico através de um contrato atípico de locação, tendo por suas partes o locador (dono do imóvel) e o locatário (contratante).
Indicada construção deve estar conforme determinadas especificações conferindo o direito de uso e fruição ao locatário mediante contraprestação periódica de determinado valor, compatível com a amortização dos investimentos que permita ao locador reaver a quantia investida na execução da obra construtiva, que engloba a remuneração pelo uso e a restituição do bem imóvel quando do prazo acordado, em geral entre 8 a 20 anos, de modo a lhe proporcionar certa margem de lucro.
Por sua escolha, o locador poderá utilizar capital próprio para realizar o empreendimento ou se utilizar de créditos junto à instituições financeiras do mercado.
O locatário, por sua vez, na maioria dos contratos built to suit, não suporta qualquer investimento financeiro inicial expressivo para utilizar as instalações físicas no imóvel objeto da locação. Todavia, é de relevante importância que cumpra integralmente o prazo mínimo estabelecido contratualmente na utilização do imóvel locado para que não frustre a expectativa do negócio entabulado acarretando prejuízos ao locador.
A partir da entrega da obra finalizada, os valores mensais a serem pagos pelo locatário deverão corresponder ao valor de todo o investimento financeiro aportado pelo locador na execução da obra por encomenda acrescidos do valor locatício, de forma a atingir a expectativa de lucro nessa operação.
Das mais diversas definições, certo que o contrato de construção para servir, como modelo contratual, possui prestações decorrentes de um contrato de locação para fins não residenciais, por prazo determinado, mas naturalmente havendo outras obrigações nessa relação negocial levada a efeito pelo próprio locador.
Embora seja esse negócio relativamente novo no Brasil, os empreendimentos built to suit abarcam uma crescente categoria de investimentos no desenvolvimento da indústria, comércio e serviços enfrentando, contudo, diversos obstáculos e dúvidas, em razão da recente e escassa normatização do tema, até porque a atividade empresarial antecede a norma regulamentadora.
Por se tratar de uma modalidade de contrato de longa duração, e em geral pela grande soma de valores financeiros envolvidos, o risco do negócio reclama cautelosa análise comercial, econômica e jurídica de seu conteúdo, por advogado especialista em direito imobiliário, acerca das condições preliminares do custo a ser empregado na construção da obra civil ou reforma substancial, a utilidade do imóvel e o retorno do investimento ao locador.
ROSANA FIGUEIREDO LINO
Rabelo & Figueiredo Lino