A legislação dispõe sobre matéria com grande impacto no direito imobiliário e de grande relevância social como no direito real de laje, usucapião extrajudicial, regularização fundiária.
A lei da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), vigente há vinte anos, sofreu alterações expressivas, por essa nova lei, viabilizando investimentos crescentes na economia, e maior acesso à aquisição de imóveis.
Dentre algumas das alterações, houve ampliação da forma de intimação. Para a prática desse ato, a intimação por hora certa agora é aplicável em havendo suspeita de ocultação do devedor fiduciante e mais, possível ainda ser feita na pessoa do funcionário responsável pelo recebimento de correspondências, guardando semelhança com o artigo 252 do Código de Processo Civil.
Em oportuna transparência ao procedimento, visando o pagamento ou a consolidação da propriedade em favor do credor, o devedor fiduciante deve ser intimado acerca da realização dos dois leilões públicos (datas, horários e locais) através de correspondência dirigida no endereço indicado no contrato de alienação fiduciária, inclusive por endereço eletrônico. A adoção do ato possibilita ao devedor o exercício de “preferência” até o 2º leilão, e ainda pode evitar discussão judicial acerca da ciência inequívoca do fiduciante.
O valor do bem para fins de venda, no primeiro leilão, tem como referência o mesmo valor utilizado como base cálculo do ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis) exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel ao credor e não mais o valor indicado nos contratos de alienação fiduciária. Justa alteração, pode evitar discussão judicial sob o alegado preço vil.
Possível que a intenção do legislador foi a de aumentar o número de acordos para que os devedores desocupem o imóvel constrito mais rapidamente quando na hipótese do bem alienado não ser arrematado no 2º leilão. Tal ajuste trata-se da taxa de ocupação que passará a ser devida desde a data da consolidação da propriedade fiduciária (efetivo registro do imóvel em nome do credor).
Outra importante alteração foi de que após consolidada a propriedade ao credor, qualquer discussão judicial não obstará a reintegração na posse do imóvel, favorecendo o credor e o mercado de imóveis.
Como se pode ver, a Lei 13.465/17 fez expressivas alterações, das quais, no presente e sucinto artigo foi abordado apenas as mais relevantes, e que se apresentam como positivas em especial pela regulação que diminuirá questionamentos judiciais beneficiando o mercado imobiliário.
ROSANA DIAS FIGUEIREDO LINO
Rabelo & Figueiredo Lino