Não é novidade a vantagem financeira em adquirir um imóvel em leilão que muitas tem o valor muito inferior ao preço do imóvel no mercado imobiliário, o que faz atrair muitos investidores.
Em que pese as possibilidades de maiores lucros, muitos investidores não querem arrematar um imóvel ocupado por desconhecimento e medo!
Esse temor não deve ser impeditivo da arrematação, bastando que o interessado seja bem orientado desde a análise do Edital de Leilão até o final da operação que é a venda do bem no mercado imobiliário para que não perca as melhores oportunidades.
Nessa ideia, o arrematante deve se cercar cuidados para não negociar com leilão fraudulento, deve interpretar adequadamente o Edital de Leilão e entender sobre as providencias para acessar o imóvel evitando fazer um negócio ruim com o investimento paralisado pela falta de análise criteriosa do negócio!
A partir do Edital do Leilão de um imóvel ocupado, as primeiras providências são analisar as condições específicas ligadas diretamente ao imóvel pretendido, como por exemplo acerca dos valores de dívidas de condomínio, débitos municipais, condição registral do imóvel junto ao Registro de Imóveis competente.
O arrematante deve conhecer o mercado imobiliário da região do imóvel objeto da arrematação para apontar o valor comercial e somando-se a isso planilhar todos os possíveis custos com a operação, identificando os débitos pendentes do imóvel com as respectivas atualizações e correções, o valor dos impostos, taxas condominiais não somente até a data da arrematação mas também até a venda para terceiros, ocasião em que encerra a operação negocial do bem arrematado.
Ainda, deve considerar as despesas e custos com emolumentos perante do Registro de Imóveis, valores esses que variam conforme o Estado, e com os impostos de transmissão de bens imóveis (ITBI).
Enquanto o imóvel não for vendido pelo arrematante, as taxas condominiais geradas deverão ser pagas pelo arrematante, mesmo as que forem geradas enquanto o ocupante estiver no imóvel.
Estando o imóvel ocupado, ainda devem ser consideradas como custos do investimento as despesas processuais, custas e honorários advocatícios em caso de ação judicial e o tempo estimado para a desocupação que a depender da pouca experiência do advogado acaba demorando! Existem algumas formas que podem acelerar a desocupação do morador!
Dentro das perspectivas de investimento, conveniente planilhar eventuais gastos com reforma do imóvel, a comissão para o corretor de imóveis na venda, as perdas pela imobilização dos recursos financeiros investidos desde a data da arrematação até a efetiva venda do imóvel ou até mesmo eventual anulação do leilão.
Antes mesmo de analisar as condições da operação imobiliária, é de vital importância se atentar aos golpes de falsos leilões virtuais! Existem empresas com aparência de lícita que “vendem mas não entregam”. Importante analisar se o leilão está devidamente credenciado para uma arrematação verdadeira.
Por fim, não se pode perder uma grande oportunidade de ganhar dinheiro porque o imóvel está ocupado! No mercado imobiliário de leilões do Brasil e de Portugal verifica-se que os melhores negócios são aqueles em que o imóvel está ainda ocupado, quer seja por inquilino quer seja pelo próprio devedor/executado, até porque imóvel nessa condição tem menos concorrência.
Rabelo & Figueiredo Lino – Especialista em Direito Empresarial